כול מה שכדאי לדעת על הפחתת היטל השבחה

1. עמוד הבית
2. מאמרים
3. כול מה שכדאי לדעת על הפחתת היטל השבחה

אחת מהשאלות ששמאי המקרקעין נתקלים בה לעתים נוגעת לדרכים שבהן ניתן לנקוט לצורך הפחתת היטל השבחה. הרשויות המקומיות, מטבע הדברים, תשאפנה תמיד להוציא מהנישומים את השומה הגבוהה ביותר. 

עם זאת, מהנתונים הסטטיסטיים עולה ש- 70% מהאנשים אינם מערערים על גובה ההיטל, אם מחוסר ידיעה או ההחלטה לוותר מראש על זכות הערעור מהחשש להתעמתות מול גוף ציבורי אשר נתפס בעיני רבים כבלתי מנוצח. 

הרשויות המקומיות מצידן מודעות היטב לחשש ואף בונות על כך שהנישומים יוותרו. אנשי הצוות המקצועי מבית טדי שמאים מציינים שהמציאות בשטח מוכיחה שבמהלכים אסטרטגיים מתוחכמים ניתן לא אחת להוביל להפחתת היטל השבחה ולחסוך בכך סכומים עצומים של מאות אלפי שקלים.

מהו בעצם היטל השבחה? 

היטל השבחה הנו תשלום חובה הנדרש מבעל הנכס על ידי הוועדה המקומית, כתוצאה מעליית ערך המקרקעין בעקבות אישור תכנית בניין עיר, התרת שימוש חורג ואו התרת הקלה מתכנית. שיעור ההיטל הוא 50% מגובה ההשבחה ונקבע על ידי שמאי מקרקעין. 

תשלום ההיטל חל במועד "מימוש הזכויות" במקרקעין, דהיינו ביום מכירת הזכויות במקרקעין, ביום קבלת היתר הבניה או ביום תחילת השימוש בזכויות הבניה בפועל. ניתן בהחלט להוביל להפחתת היטל השבחה בשיעור מרבי, אך זה מותנה בייעוץ המתאים. 

לפיכך, עם קבלת הדרישה לתשלום ההיטל, כדאי בשלב הראשון למהר ולהיוועץ בשמאי מקרקעין המתמחה בתחום ושמאחוריו עומד ניסיון מוכח, כדי שיבדוק היכן נקודות התורפה שלה ואם אכן ישנה עילה להפחתה.

הדרכים שבהן ניתן להגיש ערר 

ההשבחה הנה, למעשה, ההפרש שבין שווי הנכס בטרם ולאחר הפעולה התכנונית שהובילה להשבחה. שווי נכס המקרקעין עשוי להיות מושפע ממגוון רחב של גורמים שונים, החל ממהות הנכס ומיקומו, דרך זכויות קנייניות, קרבה לגורמים סביבתיים שפוגעים או משביחים את הנכס, כמו גם זכויות תכנוניות, מגבלות משפטיות ורכיבים ספקולטיביים, כשבכול רכיב מהרכיבים הללו ייתכנו מחלוקות. לדוגמה, מחלוקת בנוגע לערכי השווי או מחלוקת הנובעת מפרשנות שונה של הוראות התכנית. 

ישנן כמה דרכים שבהם ניתן לנקוט להפחתת היטל השבחה בהתאם לממצאי בדיקת שמאי המקרקעין שאליו פנינו, כגון פנייה בבקשה לוועדה המקומית לתיקון השומה במקרים שבהם נפלה טעות ביחס לפרטי הנכס או לנתונים הפיזיים, בקשה למינוי שמאי מכריע לגבי מחלוקות על גובה השומה או פנייה לוועדת ערר מחוזית המטפלת בעררים בנושא פיצויים והיטל השבחה במקרים של מחלוקת הן על עצם החיוב והן על גובה השומה.

באילו מקרים כדאי להגיש בקשה לביטול או להפחתת היטל השבחה 

מעוניינים להגיש בקשה לביטול או להפחתת היטל השבחה? היטל השבחה הנו תשלום חובה המוטל על בעל הנכס או חוכר של מקרקעין, בעקבות תכנית בניה שאושרה על ידי הוועדה המקומית והובילה לעליה בשווי המקרקעין שלו. ישנם שלושה מקרים שבהם נדרש בעל המקרקעין לשלם היטל השבחה.

למשל, אישור תכנית בניין עיר שהביא להשבחת הנכס (דוגמת האפשרות לתוספת של חדר, מרתף, מחסן, עליית גג וכיו"ב), שימוש חורג בנכס (כמו בית צמוד קרקע שבעליה מעוניינים לעשות בו שימוש עבור גן ילדים), או אישור הקלה (כגון חריגה מקווי הבניין או תוספת אחוזי בניה). מועד התשלום של ההיטל חל בעת מימוש הזכויות, דהיינו ביום קבלת היתר הבניה, מכירת הנכס או תחילת השימוש החורג.

סכום עתק שעשוי להסתכם במאות אלפי שקלים

גובה ההיטל הוא 50% מעליית השווי של הנכס ומוצמד למדד תשומות הבנייה או למדד המחירים צרכן (הנמוך מביניהם). מדובר בסכום עתק שעשוי להסתכם במאות אלפי שקלים, ולעתים אף למעלה מזה, כך ששווה להסתייע בשמאי מקרקעין לצורך בדיקת האפשרויות להפחתת היטל השבחה או לביטולו לחלוטין. 

לדוגמה, במידה והוועדה אישרה בנכס שלכם תוספת של 25 מ"ר, וכול מ"ר באזור הספציפי שווה 10,000 ₪, שאז גובה ההיטל שתידרשו לשלם יעמוד על 125,000 ₪. בהקשר זה, חשוב להבהיר שמהמועד שבו מקבלים את דרישת התשלום, עומדות לרשותכם 45 יום בלבד להגשת בקשה להפחתת היטל השבחה או לביטולו. יתרה מכך, הליך הערעור על גובה סכום ההיטל שונה מהליך הערעור על עצם החיוב. 

הליך של מינוי שמאי מכריע או ערעור בפני וועדת ערר?

פנייה להליך הלא נכון עלולה לגזול זמן ולגרום לכך שמפספסים את 45 הימים שבהם ניתן לערער. המומחים מבית טדי שמאות וניהול בע"מ מסבירים שבמידה ומעוניינים להגיש בקשה להפחתת היטל השבחה, יש לפנות להליך של מינוי שמאי מכריע, בעוד שבמקרה שבו מערערים על עצם החיוב וסבורים שיש לבטלו, הכתובת הנכונה היא וועדת ערר. 

המקרים הנפוצים שבגינם נהוג לפנות להליך של וועדת ערר הם כשישנו פטור מתשלום ההיטל ואף על פי כן מתבקשים לשלמו (כמו לדוגמה המצאת הוכחה שלא היינו בעלי הנכס בזמן שתכנית בניה אושרה, השבחה לצורך בניית מרחב מוגן או התאמות נגישות ועוד). הסיבות השכיחות שבגינן מופחת גובה ההיטל הן הערכת יתר שווי זכות הבנייה, זכויות בנייה שאינן ניתנות למימוש בהווה, חשד לטעות אצל שמאי הוועדה וכן הלאה.